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這些城市成了樓市供貨大戶,惠州地價下滑。_中宏房產網

2018-10-24 14:06來源:未知行業動態 (責任編輯:江湖笑笑生)

今年前8個月,大灣區土地市場有兩個明顯表現:房企拿地相對理性,地價整體有所回落。區域結構出現分化,佛山、肇慶和江門脫穎而出。

    根據代理行統計數據顯示,今年前8個月,灣區9市土地合計成交建筑面積達2784 .78萬平方米,成交金額1564 .25億。其中,佛山在土地成交面積和金額兩個指標上均居9市首位,無疑將成一兩年內灣區的樓市供貨“大戶”;另一供貨大戶是肇慶,今年以來賣地建筑面積比廣州還多,也是9市半年度賣地量漲幅最大的城市。

    此外,以半年度地價表現來看,深圳、惠州和佛山等五個城市均出現下跌,江門等其余四個城市出現上漲。領跑漲幅各市的江門,也因此排在佛山和廣州之后,成賣地金額第三高。

    9市數據

    前8個月賣地建面

    近2785萬平方米

    今年以來,大灣區土地市場供需更加活躍。根據中原集團研究中心發布的2018年上半年大灣區房地產分析報告顯示,灣區9市土地成交量累計同比大幅上漲19%。從3月份開始,連續四個月月度總成交面積在300萬平方米以上,土地成交可謂是淡季不淡。

    其中,惠州、中山、東莞、佛山、江門和肇慶各地的半年度土地成交量,均比去年同期上升。

    土地成交熱度一直延續到下半年。根據某機構最新發布的數據顯示,截至8月30日,大灣區9市土地總成交建筑面積達2784.78萬平方米,成交金額1564.25億。

    這個數據意味著,今年前8個月的賣地量,未來一兩年內,將為大灣區樓市增加供應達2784.78萬平方米。盡管供地量增加,但賣地建筑面積規模仍舊低于上半年珠三角地區的賣樓面積。根據廣東房協發布的半年度數據顯示,上半年珠三角地區商品房銷售面積達到4196萬平方米。

    從下半年的土地市場表現來看,多數城市仍舊沒有放慢供地節奏。據南都記者不完全統計,已公開發布的土地出讓信息顯示,9月份廣州、佛山和肇慶三地將出讓的商住用地總占地面積達近88萬平方米。其中,仍以佛山最多,將有11宗合計占地近62萬平方米商住用地入市。

    城市表現

    佛山土地成交量價位居首位

    隨著廣佛同城戰略實施,佛山的城市利好逐漸凸顯,在限地價、競配建、自持、自銷等高門檻之下,仍擋不住房企拿地熱情。據某機構數據統計,前8個月,佛山成交土地(含純宅地、商住地、商辦地、綜合,下同)高達59宗,成交金額達676.03億元,成交建筑面積966.52萬平方米,成交面積和成交金額皆為灣區之最。

    今年3月份,佛山單月土地成交面積就超過了百萬平方米,5月和7月都超過了50萬平方米。9月份待推地面積接近62萬平方米。

    佛山的土地活躍不僅僅體現在大灣區之內,放在全國來看,其“成績單”也十分亮眼。某機構統計的前8個月全國二線城市新增土地建面T OP15的城市中,佛山上榜,排在第十四位。

    同時,廣州仍為房企主要競爭區域,但因土地資源稀缺性,土地成本攀升,嚴重影響房企在大灣區的戰略布局。據某機構數據統計,今年1-8月,廣州成交土地達36宗,成交總價達440 .65億元,稍遜于佛山。

    同為一線城市的深圳,則和廣州表現截然不同,2018年1-8月,深圳僅成交3宗地塊,成交建面為27.03萬平方米,收金20 .85億元,土地供應之稀缺不言而喻。

    在此情況下,與深圳同城化發展的東莞,則成了深圳需求外溢。據某機構數據監測,2018年1-8月,東莞成交土地為18宗,總面積149 .21萬平方米,成交總價達112.19億元,僅兩年時間,融創、招商、華潤、旭輝等10家外來房企紛紛進入東莞分食“蛋糕”。

    肇慶供地面積增幅最大,江門表現不俗

    值得一提的是,肇慶在上半年的賣地面積幾乎追平廣州,賣地量在大灣區9市中位居第三。超過了江門、惠州和珠海等城市。數據顯示,上半年肇慶商住用地成交占地面積達到146 .2萬平方米,同比大漲50%,在賣地面積同比增長的惠州、中山、東莞、佛山、江門和肇慶這6個城市中,漲幅最大。

    進入下半年,肇慶賣地規模漲勢繼續。某機構最新統計數據顯示,肇慶前8個月土地成交建筑面積達到527.12萬平方米,遠超過廣州同期410 .67萬平方米的建筑面積規模,徹底打破上半年與廣州旗鼓相當的格局。

    另外,從賣地金額表現來看,前8個月賣地金額最多的仍舊是佛山,合計為676.03億元,其次是440 .65億元的廣州;第三則是江門,共成交了117.8億元,比東莞略多,江門是今年上半年土地價格漲幅最高的城市。

    根據中原集團研究中心發布的半年度統計數據顯示,上半年從成交樓面地價看,深圳、惠州、中山、佛山、珠海下跌,其余城市樓面價均有上漲,其中江門漲幅較高,達到83%。

    在土地價格上漲的同時,江門前8個月供地面積也不少。某機構統計數據顯示,前8月江門土地成交建筑面積排第四,達到298.34萬平方米。其中,匯誠鴻圖數據平臺數據顯示,今年1月江門賣地占地面積超過了50萬平方米。其中,7月份江門土地供應量再度放量的同時,也迎來更多品牌房企進駐江門;僅僅7- 8月,江門就再度迎來華潤置地、新城控股和旭輝等國內品牌房企進駐。

    不過,匯誠鴻圖數據平臺數據同時顯示,6—7月開始,江門土地價格也逐漸理性化,溢價率逐步下降。

    特寫

    土地熱呈現“圓規”效應 核心城市外溢效益明顯

    有趣的是,盡管佛山和肇慶成為今年以來的拿地大戶,但從區域來看,這兩個城市都受到相鄰核心城市不少外溢效應影響。

    其中,佛山主要土地成交區域和地價高位均集中在靠近廣州的南海區和順德區,而肇慶土地熱點集中在“臨佛片區”。在外溢效應不斷擴散背景下,位于廣佛肇核心位置的佛山三水區,正成為土地供應增量最大的行政區之一。

    南都記者從廣東省統計局發布的數據獲悉,上半年大灣區9個城市中,拿地面積增幅最大的肇慶,其房地產開發投資增幅也是最高,達到51.3%。

    從市場表現來看,今年以來,已經有龍光、保利、新城控股、恒大、碧桂園、中梁、敏捷和美的等品牌房企進駐肇慶。整體來說,上半年肇慶土地成交主要集中在鼎湖、四會、大旺、端州和高要等東南“臨佛片區”。其中,以上品牌房企獲取土地,也多位于這些區域。

    佛山方面,根據佛山(肇慶)中原統計數據顯示,佛山上半年商住用地的招拍掛土地成交中,順德是主力,占據全市35%的比例。共有15宗用地成交,占地面積97.92萬平方米。其次是南海區,占全市23%的比例,共有9宗地塊成交,面積63.53萬平方米。

    以上廣佛肇三個城市的土地價格,也與土地活躍程度一樣,以廣州中心區為“圓點”,呈現出“圓規”效應。

    各區域歷史最高土地單價分別出現在廣州的海珠區、白云區和荔灣區,其次是廣州的番禺、天河、黃埔和增城;最高單價出現的“第三梯隊”是廣州的花都和南沙,以及佛山的禪城、南海和順德;跟隨其后的是佛山三水、高明以及肇慶的端州和鼎湖。相反,距離廣佛最遠的德慶、懷集、封開和廣寧,則是廣佛肇片區樓面地價最低區域。

    延伸

    拿地節奏放緩 房企看重地域聚焦

    值得關注的是,近一年來,隨著樓市調控的深化,從樓市到地市雙雙出現降溫。今年表現更為明顯,全國各地土地流拍頻繁,據不完全統計,僅前7個月就出現796宗。

    相對而言,大灣區的整體表現更加理性和平穩一些。據某機構數據監測,1-8月,大灣區9市流拍地塊有14宗,其中商住用地流拍12宗、商辦用地2宗。

    流拍的14宗土地中,賣地大戶肇慶最多,達8宗;廣州跟隨其后,流拍了3宗地塊;佛山、東莞、深圳均流拍了1宗。

    對此,業內人士認為,在樓市調控不放松的市場環境下,房企拿地更注重地域聚焦。

    8月份,陸續有上市房企發布中期業績報告,部分房企對下半年投資表示保持謹慎。一方面源自政策嚴控,尤其是融資環境不樂觀的情況下,政府堅持因城施策、堅決遏制房價上漲導致資金風險加大;另一方面,地市、樓市雙雙降溫,并進一步蔓延至三四線城市,尤其是棚改支撐逐步減弱,市場銷售預期并不樂觀。因此,維穩現金流成為行業共識。

    對此,某機構發布分析認為,收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓,減少對于四五六線城市投資力度,重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發展良好的三四線,警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。

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